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Información fiscal y jurídica
Información jurídica y fiscal sobre la compra de bienes inmuebles en España.
  • 1. La adquisición de bienes inmuebles en España
    • 1.1. Antes de la celebración del contrato
    • 1.2. Contrato privado (contrato opcional)
    • 1.3. Contrato de compraventa de derecho privado
    • 1.4. Escritura pública de compraventa
    • 1.5. El Registro de la Propiedad y la inscripción de la escritura
  • 2. Bases de la tributación de los bienes inmuebles
    • 2.1. Tributación única en el momento de la compraventa
      • 2.1.1. Impuesto sobre Valor Añadido, IVA
      • 2.1.2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
      • 2.1.3. Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana
      • 2.1.4. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
    • 2.2. Impuestos anuales
      • 2.2.1. Impuesto sobre la renta de las personas físicas
      • 2.2.2. Impuesto sobre el Patrimonio
      • 2.2.3. Contribución territorial
  • 3. Información adicional
    • 3.1. Compra de bienes inmuebles a través de sociedades
    • 3.2. Compra de bienes inmuebles e Impuesto de Sucesiones
    • 3.3. Alquiler de bienes muebles para vacaciones
    • 3.4. La residencia
    Información fiscal y jurídica
    Información jurídica y fiscal sobre la compra de bienes inmuebles en España.
    La información recogida aquí ha sido elaborada con el máximo esmero. No obstante, Royal Ibiza no se responsabiliza de la exactitud e integridad de estos datos. Recomendamos a todos los compradores y vendedores de inmuebles en España que, sobre la base de esta primera información, recurran a un asesor fiscal o abogado en función de su respectiva situación individual.
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    1. La adquisición de bienes inmuebles en España España cuenta con un derecho inmobiliario y un sistema registral ampliamente regulado y fiable; gracias a ello el riesgo es inferior al existente en otros países europeos. No obstante, precisamente en razón de las diferencias jurídicas con el derecho nacional y el hecho de que todos los documentos estén redactados en lengua española y los contratos en principio deban celebrarse en español, el comprador debe recurrir necesariamente a una asesoría competente.
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    1.1. Antes de la celebración del contrato En las negociaciones contractuales definitivas deben presentarse los siguientes documentos:
    • Original o copia completa de la escritura pública de compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad.
    • Certificado del Registro de la Propiedad en el que figuran las relaciones de propiedad, cargas y gravámenes (nota simple informativa). El certificado debe ser el de fecha más reciente.
    • El vendedor debe presentar los contratos firmados con las empresas de abastecimiento de agua, electricidad y otros suministros, así como los recibos de los últimos pagos.
    • Presentación de los recibos de pago de la Contribución territorial (IBI) de los últimos 5 años, ya que el bien inmueble responde de esta deuda tributaria.
    • Solicitud de cálculo del Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana en el Ayuntamiento.
    • Notificación de la inversión inmobiliaria a la Dirección General de Transacciones Exteriores a través del formulario MC3A así como un número de identificación fiscal de extranjeros y un certificado de no residencia. El notario también ofrece la tramitación parcial de dicho requisito.
    • Presentación de un inventario exacto, firmado por el vendedor, de los muebles, aparatos, instalaciones, etc., si éstos se venden también.
    • Si se trata de la compra de un bien inmueble en una comunidad de propietarios, el presidente de la comunidad deberá presentar:
    o Los estatutos de la comunidad de propietarios.
    o Certificado de construcción / declaración de división horizontal.
    o Justificantes actuales de los pagos de las cuotas a la comunidad y contribuciones de los actuales propietarios.
    o Certificado por escrito de que la comunidad de propietarios no tiene ninguna deuda frente a terceros.
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    1.2. Contrato privado (contrato opcional)
    Mientras que en la mayor parte de los países europeos los contratos de enajenación de bienes inmuebles deben elevarse a escritura pública para ser legalmente vinculantes, en España no existe ninguna exigencia de forma en este sentido. La propiedad de un bien inmueble puede transferirse simplemente a través de la adquisición de la posesión y sobre la base de un contrato verbal o privado por escrito. Esto es igualmente válido para los precontratos. De esta forma, en caso de incumplimiento de los contratos privados, los compradores y vendedores pueden hacer exigir judicialmente su cumplimiento o hacer valer indemnizaciones por daños y perjuicios debido al incumplimiento. En razón de esta libertad de forma, es muy habitual en España celebrar en primer lugar un contrato privado por escrito donde se determinan de manera obligatoria todos los derechos y obligaciones de las partes y, en particular, el precio efectivo de compra. Se trata principalmente de lo que se denomina contratos de opción de compra o contratos de reserva. El comprador paga habitualmente el 10 % del precio de compra al vendedor y éste se compromete, en contrapartida, a no vender el bien inmueble a terceros hasta una determinada fecha estipulada y, a instancias del comprador, a firmar un contrato de compraventa ante notario. Una vez transcurrido el plazo estipulado, si el comprador no ha pagado el resto del precio de compra, perderá el 10 % abonado al vendedor. La celebración de un precontrato privado por escrito de este tipo presenta ventajas, especialmente para aquellos que necesitan aún cierto tiempo para obtener los medios de financiación y, tras una larga búsqueda, desean que el vendedor les reserve durante ese período de tiempo la casa de sus sueños que por fin han encontrado. En caso de celebración de un contrato de este tipo, puede ser útil declarar como arras/señal el precio de opción o reserva conforme al art. 1454 del Código Civil. Este precepto prevé la rescisión del citado contrato a través del pago de una prima de rescate por la parte contractual que no desee continuar con el cumplimiento del contrato. En caso de que el comprador no pueda, por ejemplo, realizar el pago y, por consiguiente, tampoco pueda realizar la compra definitiva, pierde entonces el importe abonado al comprador. Si, por otra parte, el vendedor no se atiene al acuerdo concluido ya que, por ejemplo, ha encontrado otro comprador que está dispuesto a pagar un precio de compra superior, éste deberá pagar a la otra parte contratante el doble del importe recibido, es decir, el 20 % del precio de compra, en concepto de indemnización global por daños y perjuicios. Por consiguiente, la estipulación de las arras confiere al comprador una mayor seguridad de que el vendedor le reserve el bien inmobiliario también realmente hasta la fecha estipulada. Los pagos que se deriven de contratos privados deberán asegurarse de manera obligatoria a través de una garantía bancaria o del pago en una cuenta del notario o una cuenta bloqueada hasta la conclusión de la subsiguiente escritura notarial de compraventa y, en caso de contratos de opción, hasta la no realización definitiva de la compraventa.
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    1.3. Contrato de compraventa de derecho privado
    Atención: en este caso se trata ya de un contrato de compraventa válidamente concluido que se confunde a menudo con el contrato de opciónespecificado en el número 1.2. También en este caso se incluye generalmente la cláusula relativa a que, en caso de una rescisión por parte del comprador, éste perderá el pago efectuado del 10 % del precio de compra y en caso de rescisión por parte del vendedor, éste deberá pagar al comprador el 20 % del precio de compra. No obstante, la diferencia esencial reside en el hecho de que ambas partes pueden insistir en el cumplimiento el contrato y no es obligatorio aceptar el reembolso. Esto significa claramente que el contrato no es una opción o reserva sino una compra/ venta de un bien inmueble.
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    1. 4. Escritura pública de compraventa
    La denominada escritura es un contrato de compraventa concluido ante notario que no es en realidad un requisito para la transmisión de la propiedad pero es necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad español. El notario español (también en este caso existe una diferencia respecto a otros países europeos) certifica simplemente lo que las partes le entregan. Además, se informa en primer lugar por fax en el Registro de la Propiedad de si el vendedor del bien inmueble está registrado allí como propietario. Después envía de nuevo por fax al Registro de la Propiedad los datos esenciales de la nueva escritura, para que se tramite en primer lugar un bloqueo registral, es decir, que otros eventuales documentos notariales de compraventa relativos a ese bien inmueble no puedan inscribirse en el Registro de la Propiedad. En la legitimación, en España se plantea a menudo la cuestión de la denominada "inscripción a la baja", es decir, que el vendedor exige que se registre una cantidad como precio de compra claramente inferior al precio del pago efectivo. En medios de comunicación extranjeros a menudo se difunde de manera errónea que ello va dirigido a los inversores que desean introducir en España "dinero negro". En realidad, se trata de una "antigua tradición española", con la que también la Hacienda española puede considerarse satisfecha ya que, en España, el importe de la Contribución territorial es el doble por ejemplo que en Alemania y, de esta forma, el saldo para la Hacienda española es aún satisfactorio. Con bastante frecuencia los vendedores españoles y extranjeros no están dispuestos a registrar el valor real ya que en España tributa el beneficio obtenido por la enajenación de un bien inmueble y éste se determina por la comparación entre la antigua y la nueva escritura. En caso de que el vendedor haya llevado a cabo en la compra una "compra en negro", debería entonces tributar un beneficio de un precio efectivo que en realidad no ha obtenido en absoluto. El comprador también ahorra con este procedimiento, que es sin duda un delito fiscal, el 7 % de la cantidad no registrada, que en principio debería pagar a Hacienda en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, así como los gastos notariales que se calculan en función del valor registrado del bien inmueble. No obstante, en la denominada inscripción a la baja hay que tener cuidado de que ésta no sea muy exagerada, ya que las autoridades fiscales realizan intensos controles y, en caso de cantidades poco realistas, llevan a cabo un determinación propia del valor, en cuyo caso la diferencia se clasifica como donación y por consiguiente la tasación es elevada, de hasta un 34 % para el comprador. El vendedor se arriesga a la imposición de una tributación suplementaria y tasas de penalización del 20 % sobre la diferencia.
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    1. 5. El Registro de la Propiedad y la inscripción de la escritura
    Atención: i en España se adquieren bienes nmuebles con validez sin que existala obligación de inscribirlos en el Registro de la Propiedad español. No obstante, el Registro es el encargado de una misión muy importante. Se establece la presunción difícilmente refutable de que la persona inscrita en el Registro es también el propietario jurídico. De esta forma, se protege la adquisición de buena fe del vendedor inscrito en el Registro de la Propiedad que posiblemente no es propietario. De esta forma, conforme al derecho español, también el contrato de compraventa notarial y la subsiguiente inscripción pueden calificarse prácticamente como imprescindibles con relación comprador. Sólo disfrutan de una situación segura de propiedad frente a terceros aquellos que están inscritos como propietarios. El comprador debe presentar la escritura de compraventa redactada por el notario en el Registro de la Propiedad para su inscripción, junto con el recibo de pago del notario y de la delegación tributaria respeto al pago del IVA y/o la Contribución territorial. Pueden transcurrir aún algunas semanas hasta que se efectué de manera efectiva la inscripción del cambio de propiedad. En razón de los trámites burocráticos requeridos, del hecho de que todos los documentos estén redactados en español y de que deban respetarse determinados plazos, el comprador debe recurrir necesariamente a una asesoría competente. En ocasiones las propias notarías y/o gestorías ofrecen también ocasionalmente este servicio.
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    2. Bases de la tributación de los bienes inmuebles
    En la celebración válida de un contrato de compraventa de un bien inmueble, junto con el comprador y el vendedor existe siempre un tercero satisfecho, Hacienda. Se aconseja encargar a un asesor fiscal o a una gestoría las declaraciones fiscales exigidas anualmente. Esto evita mucho trabajo e impide que se incumplan eventuales plazos que darían lugar a penalizaciones. En España, es misión del contribuyente calcular sus impuestos y pagarlos.
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    2.1. Tributación única en el momento de la compraventa
    La adquisición o la venta de un inmueble en España conlleva gastos fiscales adicionales que se abonan una sola vez.
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    2.1.1. Impuesto sobre Valor Añadido, IVA
    El tipo normal asciende en España al 16 % que, no obstante, se aplica únicamente con ocasión de la adquisición de un terreno edificable, un local comercial o un terreno. La compra de un edificio de viviendas de nueva construcción o de una vivienda únicamente se grava con un 7 % de IVA si se trata de la primera venta de estos inmuebles. Todas las demás compras de bienes inmuebles están únicamente sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
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    2.1.2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
    Este impuesto, que se paga una única vez, grava en particular la transmisión de terrenos a título oneroso si no existe una obligación de pagar el IVA. Es comparable al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en el extranjero. En Baleares, a partir de fecha 01/01/2000, la adquisición de bienes inmuebles se grava con un 7 % sobre el precio de compra registrado ante notario, que debe pagar el comprador. El impuesto debe pagarse en el plazo de un mes tras la firma del documento de compraventa ante notario. Las declaraciones de obra nueva que deban certificarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad se gravan con un 0,5 % sobre el valor de la construcción.
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    2.1.3. Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana
    El también denominado Impuesto sobre la Plusvalía lo cobra cada municipio y grava el incremento del valor de los terrenos desde el último cambio de propiedad del inmueble, que se determina sobre la base de tablas de valor municipales. La finalidad de este impuesto es entregar al municipio una parte del incremento del valor de los terrenos. El pago de la plusvalía corresponde legalmente al vendedor. No obstante, en Baleares suele cargarse por norma general al comprador.
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    2.1.4. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
    En realidad, el IRPF es un típico impuesto anual. No obstante, en caso de venta de un bien inmueble, se trata de un impuesto que se paga una sola vez por parte el vendedor, en concepto de IRPF, pero directamente vinculado al bien inmueble y por esta razón debe mencionarse aquí. Así mismo, el IRPF en España distingue entre obligación fiscal ilimitada y limitada. La obligación fiscal ilimitada corresponde a las personas consideradas residentes. Desde el punto de vista del derecho fiscal, se considera residente a la persona que pasa más de 183 días del año civil en España, cuyas principales actividades económicas se encuentren en España o cuyos cónyuges o hijos a los que deba pagar manutención vivan en España. La obligación fiscal limitada e ilimitada se repercute de forma diferente en la venta de los bienes inmuebles. La enajenación de inmuebles tributa en principio en España. En caso de que el vendedor de la propiedad inmobiliaria española esté obligado fiscalmente de manera limitada porque su residencia se encuentra en el extranjero, el beneficio de la enajenación tributa de manera unitaria a razón de un 35 %. El beneficio de la enajenación resulta de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de enajenación. En el valor de adquisición se incluyen los gastos de mantenimiento, costes e impuestos de la adquisición así como los eventuales derechos de mediación en caso de reventa. Para los bienes inmuebles adquiridos hasta el año 1996, existen tipos de reducción del 11,11 % a partir del tercer año de propiedad. La venta de un bien inmueble propiedad del vendedor a fecha 31/12/1996 durante diez años o más está exonerada del IRPF. Los tipos de reducción mencionados sólo se aplican a las cesiones de propiedad realizadas a partir de fecha 1/1/1997 si el bien inmueble fue adquirido antes del 31/12/1994. Con relación a las demás ventas, existen reducciones mínimas de los beneficios que deben tributar conforme a los coeficientes determinados de nuevo cada año. Con relación a la deuda fiscal del vendedor así calculada, el comprador responde ante la Hacienda española hasta un importe del 5 % del precio de compra formalizado. Por esta razón, el comprador retiene en general este importe y lo abona a Hacienda. Gracias a esta disposición, la Hacienda española impide que los ciudadanos extranjeros vendan sus bienes inmuebles en España y que abandonen el país sin pagar el impuesto correspondiente. La disposición precedente no se aplica a los vendedores residentes en España.
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    2.2. Impuestos anuales
    La propiedad de un bien inmueble en España, si es también sólo un inmueble de uso privado, está gravada así mismo con diferentes impuestos anuales.
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    2.2.1. Impuesto sobre la renta de las personas físicas
    En principio, todo propietario de un bien inmueble en España está obligado a presentar anualmente una declaración de IRPF. En el marco del IRPF, están también gravados los bienes inmuebles de uso propio. El uso propio se considera desde el punto de vista fiscal como un ingreso por alquiler ficticio. Con relación a los no residentes, se toma como base un valor de uso ficticio del 2 % del valor catastral o un 1,1 % de un valor catastral establecido tras el 01/01/1994. En caso de que no se conozca ningún valor catastral, se aplica como base la mitad del valor de compra. De ese valor, se abona un 25 % en concepto de IRPF. En caso de alquiler del bien inmueble, los ingresos brutos se gravan globalmente con un 25%, en cuyo caso, el inquilino responde junto al propietario no residente de esta deuda tributaria y está obligado también a retener mensualmente del alquiler la cuota del impuesto y a abonarlo directamente a Hacienda.
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    2.2.2. Impuesto sobre el Patrimonio
    La propiedad de cualquier tipo de valores patrimoniales y derechos con valor económico se somete en el caso de las personas físicas al Impuesto sobre el Patrimonio. El día de referencia para la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio es el 31/12. Únicamente las personas residentes en España disfrutan de un importe exonerado del impuesto de aproximadamente 100.000,00 euros. También las personas que simplemente posean un bien inmueble en España y, por esta razón, sólo están obligadas fiscalmente de forma limitada, deben siempre presentar una declaración del Impuesto sobre el Patrimonio. El Impuesto sobre el Patrimonio se declara junto al IRPF. El tipo de impuesto se sitúa entre el 0,2 y el 2,5 % del valor catastral o del precio de compra si este último es superior. No se exonera importe alguno. Hacienda no solicita a los deudores del impuesto el pago de las correspondientes cantidades del Impuesto sobre el Patrimonio y el IRPF. Se recomienda encargar a un asesor fiscal que se ocupe de liquidar la declaración del impuesto.
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    2.2.3. Contribución territorial
    La contribución territorial municipal, denominada de manera abreviada I.B.I., se calcula sobre la base del valor catastral y debe abonarse anualmente hasta fecha 31/06 en el Ayuntamiento. En la notificación tributaria del IBI aparece también el valor catastral del bien inmueble establecido por el municipio. Se recomienda liquidar el impuesto por orden de pago en el banco. El correspondiente formulario se consigue en el Ayuntamiento.
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    3. Información adicional

    3.1. Compra de bienes inmuebles a través de sociedades
    La adquisición de bienes inmuebles en España por parte personas físicas está gravada de manera considerable tanto respecto al comprador como respecto al vendedor. El comprador debe pagar, a partir del 01/01/2000, el 7 % en concepto de Impuesto sobre Trasmisiones patrimoniales o el IVA y, en la mayor parte de los casos, también la Plusvalía. Los compradores no residentes deben tributar particularmente el 35% del beneficio obtenido con la venta. Para evitar esto y también posteriores gravámenes en concepto de sucesiones (recurra siempre al consejo de un abogado o asesor fiscal), la adquisición debe realizarse a través de una S.L. española o a través de sociedades con sede en paraísos fiscales como Gibraltar o las islas inglesas del canal. La razón de lo anterior estriba, en particular, en el hecho de que la aportación de bienes inmuebles en una sociedad española sólo está sujeta al 1% del Impuesto de Sociedades y la cesión de participaciones sociales al comprador está incluso exonerada de impuestos. No obstante, la Hacienda española ha descubierto hace tiempo este truco fiscal y clasifica justificadamente este tipo de transacciones como negocio fraudulento si los activos de la sociedad están en más del 50% en el bien inmueble y el adquirente recibe una participación en el capital social de más del 50%. La consecuencia es que el comprador debe pagar aún el 7% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA, para lo cual la propia Hacienda calcula aún el valor del bien inmueble, y debe correr de forma adicional con los costes vinculados con la constitución y administración de la sociedad. Tampoco el vendedor está exento frente a Hacienda sino que le corresponde la obligación fiscal mencionada al principio. Si una sociedad que se limite a la administración de patrimonio vende un bien inmueble únicamente tributará un 15% del beneficios mientras que en el caso de las personas físicas no residentes, lo hace en un 35%. La acción aún más complicada consistente en ceder las participaciones sociales de una sociedad inmobiliaria de responsabilidad limitada a una sociedad con sede en un paraíso fiscal, tampoco es necesariamente favorable. Su propiedad de bienes inmuebles está gravada en España, además de con los habituales impuestos anuales, con un impuesto extraordinario del 3%, conforme al valor catastral. Tal modelo de impuesto sólo pude resultar interesante con relación a los Impuestos de Sucesiones previstos ya que en caso de sucesión, las sociedades con sede en paraísos fiscales permanecen ocultas tanto para la Hacienda española como para la extranjera.
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    3.2. Compra de bienes inmuebles e Impuesto de Sucesiones
    El hecho de heredar bienes inmuebles y otras inversiones de capital está sujeto al Impuesto de Sucesiones español y con frecuencia también al del estado de origen, en cuyo caso, no obstante, puede solicitarse que se tengan en consideración los impuestos pagados en España para el cálculo de la deuda tributaria en el país de origen. Esto debe aclararse con un asesor fiscal del país de origen. La legislación española ha modificado hace algún tiempo las tarifas fiscales y los importes exonerados en la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. A partir de entonces, en caso de muerte, los descendientes directos y cónyuges tienen una exoneración de 15.956,87 € y los parientes de 2º y 3er grado, de 7.993,43 €. Los parientes más lejanos no gozan de privilegio alguno. Los tipos de impuesto se sitúan entre un 7,65% para un patrimonio de hasta 7.639 € y aumentan progresivamente hasta un 34 % ya desde un patrimonio de 400.000 €. Este tipo de impuesto se multiplica a continuación en un coeficiente de entre 1 y 2,4, para lo cual este factor depende del patrimonio anterior del beneficiario y de su grado de parentesco con el testador. De esta forma, el tipo de impuesto superior es del 81,6 %. En este contexto, es importante mencionar que las donaciones en España tributan con el mismo tipo de impuesto, en cuyo caso, no obstante, no se acuerda exoneración alguna. En caso de que una misma persona reciba varias donaciones en un período de tiempo de 3 años, éstas se consideran como una donación y se tributan posteriormente conforme al tipo más alto. En la medida en que la donación esté vinculada con el gravamen por un derecho de usufructo en beneficio del donador, ello reduce el gravamen fiscal. No obstante, con la supresión del derecho de usufructo en caso de muerte, el donatario debe contar con una nueva y correspondiente determinación del impuesto. Por consiguiente, en razón de la inexistencia de la exoneración del impuesto en España, no se recomienda la donación en el marco de la sucesión anticipada. El Impuesto de Donaciones y Sucesiones vence con la muerte o atribución de la donación. El plazo de prescripción es de 5 años y comienza a contar una vez transcurridos seis meses de la obligación de presentar la declaración fiscal. Puesto que la doble imposición se reduce de manera insuficiente en razón del bajo tipo máximo y dado que el gravamen fiscal es elevado en España, se recomienda recurrir pronto a una asesoría cualificada para proteger a los futuros herederos de terribles cargas fiscales.
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    3.3. Alquiler de bienes muebles para vacaciones
    La problemática del alquiler de viviendas particulares con fines turísticos se ha convertido en los últimos tiempos en un tema de actualidad ya que en Baleares existe desde hace poco una amplia legislación: el Decreto 8/1998 de fecha 23.1. y el Reglamento Nº 12344 de fecha 11.6.1999, que sólo se aplican expresamente a viviendas unifamiliares. Con relación a las viviendas, existe ya desde 1984 una regulación similar. Posteriormente, el arrendamiento turístico debe ser autorizado y registrado por el Consejo de Turismo, que ha establecido un registro especial para ello. Las viviendas deben poseer un estándar de equipamiento muy exigente. Se requiere así que la cocina disponga como mínimo de despensa, frigorífico, congelador, lavavajillas, lavadora, horno, microondas y cocina; no obstante, pueden permitirse excepciones según el caso. Sin embargo, una vivienda debe estar equipada obligatoriamente y como mínimo con instalaciones para minusválidos conforme a las disposiciones de la Ley 2/1993 de fecha 4.5.1993. Junto a la solicitud de permiso, debe adjuntarse una completa documentación. Por otra parte, el titular del alquiler debe justificar un seguro contra robos y de protección contra incendios a favor de los inquilinos. Además, se exige el depósito de una fianza con el fin de garantizar la posible responsabilidad civil. Su importe se determina en función del número de módulos de vivienda y se sitúa entre 30.000 y 300.000 €. El depósito de fianza puede sustituirse por un justificante de un seguro correspondiente por el mismo importe. Para el propietario particular el cumplimiento adicional de condiciones y la aportación de fianzas en concreto es prácticamente imposible o muy poco rentable. A ello se añade el hecho de que el arrendatario no residente debe tributar globalmente el 25% de sus ingresos por alquiler. La persona que realiza alquileres para vacaciones sin declararlos se expone a una multa de hasta 30.000 €. Estos obstáculos legales ponen de manifiesto que el lobby hotelero español ejerce de manera manifiesta una gran influencia en la legislación y que el alquiler para vacaciones no es deseado desde el punto de vista político.
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    3.4. La residencia
    La cuestión de la residencia o no residencia se plantea para muchos extranjeros que poseen únicamente un inmueble en España o que tal vez también desempeñan actividades comerciales en este país. En este sentido, hay que distinguir los aspectos relativos a la residencia y al régimen fiscal. La persona que reside durante un período de tiempo superior a 90 días en España está obligada legalmente a solicitar una tarjeta de residencia en la Oficina de Extranjeros en Palma. Para ello, es necesario presentar el documento nacional de identidad en vigor, 3 fotos de pasaporte, un certificado de ingresos y el justificante de un seguro de enfermedad en vigor con una traducción simple. De la posesión de la tarjeta de residencia se derivan derechos y obligaciones. En Baleares, por ejemplo, puede disfrutarse de privilegios en vuelos y viajes en barco nacionales de hasta un 38%. En caso de que, por ejemplo, una persona residente en España venda su bien inmueble, se suprime la obligación del comprador de retener el 5 % del precio de compra y abonarlo a la Hacienda española. Desde el punto de vista fiscal, se considera residente y, por consiguiente, sujeta a impuesto de manera ilimitada, la persona que reside en España más de 183 días al año. La consecuencia de ello es que, en principio, la totalidad de los ingresos tributan aquí, en cuyo caso la persona sujeta a impuesto de manera ilimitada disfruta también, no obstante, del derecho a deducciones fiscales más amplias. Se evitan múltiples cargas fiscales a través de la firma de eventuales acuerdos de doble imposición entre España y otro país. No obstante, pueden surgir problemas con Hacienda para los titulares de una tarjeta de residencia que en realidad tienen su centro de actividad en el extranjero y declaran en concepto del IRPF por su bien inmueble en calidad de no residentes; y esto se debe a que Hacienda, en estos casos, parte a menudo de la base de que la persona en cuestión está sujeta a impuestos de manera ilimitada. Resulta muy costoso en estos casos demostrar lo contrario.
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